September 2018

Fra 1. juli 2022 får en ny lejelov virkning i Danmark. Beskrivelsen af lejeretten på denne side tager udgangspunkt i den lejelov, som er trådt i kraft 1. juli 2015. 

Mit komfur er gammelt og slidt, og det virker nu ikke længere. Er det mig eller udlejer, der skal bære omkostningerne for et nyt komfur?

Udlejers pligt til vedligeholdelse, som den fremgår af lejelovens § 19, kan helt generelt beskrives som pligten til løbende at udbedre sporene efter slid og ælde, således at blandt andet de installationer, der er i lejemålet, til enhver tid er i god og brugbar stand. Det kan aftales i en lejekontrakt i § 8, at du som lejer skal stå for såkaldt indvendig vedligeholdelse, men den udvendige vedligeholdelse ligger som udgangspunkt hos udlejer. Der står i lejelovens § 24, stk. 2, at reglen om udlejers pligt til udvendig vedligeholdelse ikke kan fraviges til skade for lejeren, hvis kommunen er omfattet af boligreguleringslovens regler. I andre kommuner kan det aftales i lejekontraktens § 11, at lejer overtager den udvendige vedligeholdelsespligt.

Udvendig vedligeholdelse (som har et noget misvisende navn) omfatter alt udenfor og udenpå ejendommen, selve bygningen, fællesinstallationer mv. På Danmarks Lejerforeningers hjemmeside findes  en definition af begrebet, hvorefter det omfatter vedligeholdelse og udskiftning af tekniske installationer, herunder blandet andet komfurer og køleskabe. Desuden har Claus Rohde, professor på Aarhus Universitet, kommenteret Karnovs lejelov med følgende bemærkning: “Da udvendig vedligeholdelse omfatter alt andet end de arbejder opregnet i § 21, er også vedligeholdelse af hårde hvidevarer og andre forhold i den enkelte lejlighed udlejers uden mulighed for overvæltning.” Udskiftning af komfur og øvrige hvidevarer er altså en del af udlejers vedligeholdelsespligt, medmindre der er aftalt i din lejekontrakts § 11, at pligten er flyttet over til dig som lejer, og du ikke bor i en kommune, hvor den aftale betragtes som ugyldig.

Hvilke muligheder har jeg for at få min udlejer til at foretage vedligeholdelse, som han nægter at stå for, selv om det er omfattet af hans vedligeholdelsespligt?

Lejelovens § 11 og 12 bestemmer, hvad dine muligheder er, når udlejer ikke varetager sin vedligeholdelsespligt. Disse omfatter følgende:

– Fortæl udlejer om manglen og bed ham om at udbedre
– Udbedrer han ikke straks, kan du selv afhjælpe for udlejers regning
– Så længe mangelen forringer det lejedes værdi for dig som lejer, kan du i øvrigt kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil den er udbedret
– Er mangelen væsentlig kan du som lejer i øvrigt ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke straks afhjælper, eller det ikke er muligt at afhjælpe inden for rimelig tid. Det betyder, at du kan fraflytte og ikke er bundet af en opsigelsesperiode, hvor du skal betale leje

Jeg bor i en lejebolig. Må min udlejer opsige mig?

Udgangspunktet for udlejers adgang til at opsige lejere er uopsigelighed. Der findes dog nogle få muligheder for, at han kan opsige dig som lejer. Disse findes i lejelovens § 82 og 83. Ifølge § 82 er der en række særlige lejemålstyper, som kan opsiges. Det gælder følgende fire tilfælde:

– Der er tale om et enkeltværelse til beboelse i en bolig, som udlejer selv bor i
– Det er en beboelseslejlighed i et tofamilieshus, hvor udlejer selv bor i den ene
– Det er en ejerbolig eller andelsbolig, som ejer eller andelshaver selv ønsker at bo i, såfremt ejeren eller andelshaveren selv indgik lejekontrakten. Ejer eller andelshaver må desuden udelukkende eje den ene ejerbolig eller andelsbolig

Desuden kan din adfærd eller andre omstændigheder give adgang til, at udlejer kan opsige dig. Disse fremgår af § 83 og omfatter følgende:

– Udlejer skal selv flytte ind på lejemålet. I disse tilfælde er det en betingelse, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold – der tages blandt andet hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen og lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig
– Ejendommen skal nedrives
– Du har som lejer været ansat som funktionær ved ejendommens drift (inspektør eller vicevært) og udlejer kan godtgøre, at dette ikke har været udført på tilfredsstillende måde
– Du har som lejer været ansat i den virksomhed, som har tilbudt dig lejemålet som arbejder- eller funktionærbolig, og du udtræder af stillingen
– Du har ikke iagttaget god skik og orden efter udlejers påmindelse
– Du har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold
– Vægtige grunde gør det i øvrigt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet. Det kan være offentlig interesse, erhvervsmæssige hensyn, udlejers sygdom eller alder og tilsvarende hensyn, som kan begrunde opsigelse på dette grundlag

Opsigelsen skal være skriftlig og indeholder oplysninger om baggrunden herfor. Derudover skal den indeholde oplysninger om, at du har ret til at gøre indsigelse 6 uger efter modtagelsen, hvis du ikke ønsker at godkende opsigelsen, jf. lejelovens § 87.

Såfremt du modtager en opsigelse, du ikke kan acceptere, bør du kontakte os med det samme, hvorefter vi vil hjælpe dig videre i din sag.

Lejer har efterladt boligen med ødelagt tapet, huller i væggene og dybe ridser i gulvet. Kan jeg som udlejer kræve, at lejer betaler for udbedring?

Udgangspunktet i lejeloven er, at lejer skal efterlade lejemålet i samme stand som ved indflytning med undtagelse af almindeligt slid og ælde af lejemålet og dets bestanddele. Lejer kan ikke pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, han overtog det i. Det fremgår af § 98, stk. 1. En vejledning i, hvornår der er tale om slid og ælde, og hvornår lejer har misligholdt lejemålet, er svær at give helt generelt. Det må dog antages, at forringelse eller skade, som skyldes fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd fra lejer, falder udenfor almindeligt slid og ælde, hvorfor lejer vil være forpligtet til at afholde udgifterne til udbedring heraf. Er der ikke tale om fejlagtig eller uforsvarlig adfærd, er lejer alligevel i nogle tilfælde forpligtet til at udbedre. Dette afhænger af, om der i jeres lejekontrakt er aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis lejer har pligt til indvendig vedligeholdelse, kan du som udlejer kræve, at lejer udfører vedligeholdelsesarbejder, som “er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter”. Det fremgår af lovens § 19, stk. 2. Det er altså en konkret vurdering, om det kan kræves af lejer, at denne skal afholde udgifterne. De nævnte mangeler – altså ødelagt tapet, huller i væggene og dybe ridser i gulvet – må påhvile lejer at udbedre, hvis denne har indvendig vedligeholdelsespligt. Det kan efter omstændighederne også påhvile lejer, selv om det er dig som udlejer, der har denne pligt. Det er dog under forudsætning af, at lejer burde have underrettet dig som udlejer om, at vedligeholdelsen skulle foretages, inden deciderede skader udviklede sig. Tapetet og hullerne i væggene er formentlig kommet af almindeligt brug. Er manglerne større, end hvad der fremkommer ved almindeligt brug, er der dog adgang til at kræve dem udbedret af lejer. Dybe ridser i gulvet er formentlig lejers udgift uanset vedligeholdelsespligten. Har lejer selv vedligeholdelsespligten, kommer det helt af sig selv, at gulvet skal lakeres (vedligeholdes), når dette er nødvendigt. Gøres det ikke, kan der komme dybere skader. Er disse fremkommet, har lejer ikke foretaget sin vedligeholdelse. Har du som udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt, burde lejer have gjort dig opmærksom på, at gulvet trængte til at blive lakeret, så du kunne foretage vedligeholdelsen. I denne situation er det lejers ansvar at betale for skaderne grundet dennes adfærd.

Jeg skal fraflytte min lejebolig, og min udlejer kræver, at den bliver nyistandsat, og dermed at alle flader skal males, selvom de blev malet for få måneder siden og ikke trænger. Betingelsen fremgår af vores lejekontrakt. Kan han kræve, at vi istandsætter?

Hvis lejekontrakten blev indgået før d. 1. juli 2015, er det i overensstemmelse med lejeloven at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. Er kontrakten indgået efter denne dato, er bestemmelsen ugyldig, og du kan i dette tilfælde se bort fra den. Du skal altså kun foretage almindelig vedligeholdelse, hvis kontrakten er indgået efter den omtalte dato.

En nyistandsættelsesklausul binder kun dig som lejer til at efterlade lejemålet nyistandsat, hvis det var nyistandsat, da du selv flyttede ind. Dette skyldes, at du som lejer aldrig er forpligtet til at efterlade det lejede i bedre stand end den, du overtog det i. Det fremgår af lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt. Har du i din lejekontrakt skrevet under på, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning, eller har udlejer senere istandsat lejemålet og fået en sådan underskrift fra dig, er det meget svært at bevise, at det ikke var tilfældet.

Hvis klausulen er gyldig og lejemålet var nyistandsat ved indflytning, skal alle flader males, selvom de ikke trænger. Det er altså ikke afgørende, om lejemålet fremtræder nyistandsat, fordi du er flyttet ind for få måneder siden – der skal ske en faktisk istandsættelse, herunder afslibning og lakering af gulve, maling af vægge, lofter, vinduer og paneler mv.

Hvordan opgøres det, hvor meget jeg som udlejer kan kræve fra lejer for istandsættelsen?

De almindelige erstatningsretlige betingelser skal være opfyldt, før du som udlejer kan kræve betaling for udbedring af mangler påført af lejer. I hovedtræk vil det sige, at 1) du som udlejer skal have lidt et økonomisk tab, at 2) du skal begrænse tabet så vidt muligt, og 3) du ikke må blive stillet bedre efter erstatningen, end hvis lejer ikke havde misligholdt. Det er dit økonomiske tab, du kan søge erstattet hos din lejer, hvis denne ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt eller i øvrigt ved fejlagtig eller uforsvarlig adfærd har påført mangler til lejemålet. Om manglerne rent faktisk udbedres er ikke det afgørende; hvis den ikke udbedres, har lejemålet en ringere værdi, og du er dermed blevet påført et tab som følge af denne værdiforringelse.

Ved opgørelsen af tabet er det prisen for at få udført arbejdet, indhentet fra håndværkere, der er afgørende. Dette udgør den direkte prisfastsættelse af tabet. Det er stadig en betingelse, at man begrænser tabet – dvs. at man ikke bare indhenter et tilbud fra en håndværker, som er uforholdsmæssig dyr, og lader denne pris være udgangspunktet. Prisen skal være rimelig og sædvanlig. Desuden må I ikke tage betaling for at få udført arbejde, der forbedrer lejemålets stand sammenlignet med, da lejer flyttede ind.